Perubahan dalam rezim pajak keuntungan modal jangka panjang (LTCG), khususnya penarikan manfaat indeksasi, telah muncul sebagai salah satu keputusan paling kontroversial yang diumumkan dalam Anggaran Persatuan untuk tahun 2024-25. Pengumuman tersebut awalnya menimbulkan kebingungan dan kekhawatiran di berbagai bagian, yang mendorong pemerintah untuk mengeluarkan serangkaian klarifikasi dan penjelasan, dengan mengklaim bahwa hal itu akan bermanfaat dalam banyak kasus.
Apa konsep indeksasi, dan apa saja konsekuensi dari penghapusan manfaat indeksasi dari perhitungan LTCG dan perubahan terkait dalam rezim perpajakan? Kami jelaskan.
Apa itu indeksasi?
Indeksasi adalah proses penyesuaian harga pembelian asli suatu aset atau investasi untuk menetralkan dampak inflasi Sederhananya, hal ini melibatkan revisi ke atas biaya perolehan aset berdasarkan inflasi selama periode kepemilikannya.
Inflasi mengurangi nilai uang dari waktu ke waktu, dan oleh karena itu, ketika suatu aset dijual atau investasi ditebus, indeksasi membantu dalam menentukan biaya perolehan dengan memperhitungkan dampak inflasi selama periode kepemilikan.
Biaya perolehan yang diperoleh dengan cara ini disebut biaya perolehan terindeks. Biaya ini mengatur ulang dasar perhitungan keuntungan atau kerugian dari penjualan atau penebusan. Pengembalian yang dihitung berdasarkan biaya perolehan terindeks umumnya dianggap lebih realistis daripada keuntungan absolut yang dihitung berdasarkan harga aktual pada saat pembelian.
Tanpa indeksasi, terutama dalam kasus di mana aset disimpan dalam jangka waktu lama, keuntungan mungkin tampak sangat tinggi, tetapi mungkin tidak menggambarkan gambaran yang realistis. Hal ini terutama karena dampak inflasi pada nilai aset tidak diperhitungkan. Sekarang, jika keuntungan yang diperoleh dari penjualan aset atau penebusan investasi dikenakan pajak, tidak adanya manfaat indeksasi akan meningkatkan pengeluaran pajak, dengan asumsi bahwa tarif pajak tetap sama.
Apa yang telah dilakukan pemerintah sekarang?
Rezim LTCG baru yang diusulkan dalam Anggaran Persatuan untuk tahun 2024-25 yang disampaikan awal minggu ini oleh Menteri Keuangan Nirmala Sitharaman menghapus manfaat indeksasi yang tersedia untuk perhitungan LTCG pada properti, emas, dan aset tidak terdaftar lainnya, sekaligus mengurangi tarif pajak LTCG menjadi 12,5% dari 20%.
Untuk properti dan aset lain yang dibeli sebelum tahun 2001, nilai pasar wajar pada tanggal 1 April 2001 akan dianggap sebagai biaya perolehan. Menurut pemerintah, pengecualian ini telah dibuat karena bahkan dalam rezim pajak LTCG lama, prinsip yang sama digunakan untuk menentukan biaya perolehan aset tersebut. Langkah khusus ini, menurut pemerintah, akan memastikan bahwa properti leluhur yang diwariskan dan properti yang dibeli beberapa dekade lalu tidak dikenakan pajak supernormal.
Pemerintah telah membenarkan keputusannya dengan mengatakan bahwa hal itu akan menyederhanakan struktur pajak keuntungan modal tanpa menyebabkan kerugian bagi sebagian besar pembayar pajak. Penyederhanaan ini, yang menghapus perbedaan tarif pajak untuk berbagai kelas aset, akan membantu baik pembayar pajak maupun otoritas pajak, kata pemerintah.
Apa yang membuat masyarakat gelisah dan mendorong pemerintah melakukan upaya untuk menenangkan kegelisahan tersebut?
Terjadi kebingungan dan kekhawatiran, terutama terkait sektor real estat perumahan. Ketakutan terbesar adalah bahwa perubahan tersebut akan mengakibatkan peningkatan besar dalam kewajiban pajak LTCG bagi mereka yang ingin menjual properti. Merasakan kecemasan tersebut, Kementerian Keuangan dan Departemen Pajak Penghasilan mulai mengeluarkan klarifikasi.
Menurut pemerintah, rezim pajak LTCG yang baru, bahkan tanpa manfaat indeksasi, akan bermanfaat dalam sebagian besar kasus di sektor properti.
“Tarif pajak baru tanpa indeksasi bermanfaat dalam banyak kasus. Pengembalian real estat nominal umumnya berada di kisaran 12-16 persen per tahun, jauh lebih tinggi daripada inflasi. Indeksasi untuk inflasi berada di kisaran 4-5 persen, tergantung pada periode kepemilikan. Oleh karena itu, penghematan pajak yang substansial diharapkan bagi sebagian besar orang,” tulis Departemen Pajak Penghasilan di platform media sosial X.
Departemen tersebut mengatakan, hanya jika pengembaliannya rendah — kurang dari sekitar 9-11 persen per tahun — tarif pajak yang lebih awal akan bermanfaat, seraya menambahkan bahwa pengembalian yang rendah seperti itu dalam sektor real estat adalah “tidak realistis dan langka”.
Berdasarkan asumsi ini, Departemen mengatakan bahwa untuk properti yang dimiliki selama lima tahun, rezim baru akan bermanfaat jika nilainya telah meningkat 1,7 kali atau lebih, sedangkan untuk properti yang dimiliki selama 10 tahun, rezim baru akan bermanfaat jika nilainya telah meningkat menjadi 2,4 kali atau lebih. Untuk properti yang dibeli pada tahun 2009-10, rezim pajak LTCG yang baru akan bermanfaat jika nilainya telah meningkat menjadi 4,9 kali atau lebih.
Pemerintah juga mengklarifikasi bahwa manfaat rollover belum tersentuh, yang berarti bahwa jika keuntungan modal diinvestasikan dalam obligasi Bagian 54EC atau digunakan untuk membeli atau membangun real estat perumahan hingga batas tertentu, LTCG akan dibebaskan dari pajak.
Apakah penjelasan pemerintah memuaskan para pemangku kepentingan?
Berbagai pelaku industri dan analis telah menyuarakan kekhawatiran. Ada kekhawatiran bahwa rezim baru tanpa manfaat indeksasi kemungkinan akan mengakibatkan peningkatan penjualan real estat di pasar sekunder, karena orang tidak ingin memegang aset lebih dari 3-5 tahun.
“Jika Anda memegang properti dalam jangka waktu yang sangat lama dan pertumbuhan nilai kapital tahunan sekitar 10-12%, Anda akan membayar pajak lebih banyak dalam rezim baru. Jika Anda memegangnya dalam jangka waktu yang lebih pendek, saya rasa akan lebih mudah untuk melikuidasinya… Jangka pendek, seperti 3-5 tahun, seharusnya bagus dari perspektif apresiasi nilai kapital,” kata Rohan Sharma, direktur di JLL India, kepada Ekspres India awal minggu ini.
Kekhawatiran lain yang telah ditandai oleh beberapa pengamat industri dan anggota parlemen Oposisi adalah bahwa rezim baru tersebut dapat memberikan insentif penggunaan uang tunai dalam transaksi properti, karena penjual akan tergoda untuk menurunkan nilai transaksi aktual di atas kertas agar dapat membayar pajak lebih sedikit.
Salah satu kritik yang muncul dari berbagai pihak atas langkah ini adalah tidak adanya pengecualian untuk pembelian yang dilakukan selama 24 tahun terakhir. Pengecualian adalah ketentuan yang memungkinkan aturan atau hukum lama berlaku untuk beberapa atau semua situasi hingga tanggal tertentu, sementara aturan atau hukum baru berlaku untuk semua situasi setelah tanggal tersebut.
Dalam konteks rezim pajak LTCG yang baru, hak istimewa mengacu pada perluasan manfaat indeksasi hingga rezim lama berlaku — Juli 2024. Langkah tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan nilai pasar wajar aset saat ini sebagai dasar, seperti yang dilakukan untuk properti yang diperoleh sebelum tahun 2001. Namun, pemerintah mengklaim bahwa pengurangan tarif pajak LTCG sebesar 7,5 poin persentase mengimbangi manfaat yang akan diberikan hak istimewa tersebut.
